Ratgeber
Heizung ausgefallen in der Eigentumswohnung. Wer kümmert sich?
Es ist Abend, draußen sind drei Grad, und die Heizkörper bleiben kalt. Wenn du vermietest, klingelt jetzt vielleicht dein Telefon, und dein Mieter will wissen, wann es wieder warm wird. In einer Eigentümergemeinschaft hängt die Antwort an zwei Fragen: Wem gehört die Heizung, und wer darf den Handwerker rufen?
Was solltest du sofort tun, wenn die Heizung ausfällt?
Riecht es nach Gas, verlass die Wohnung, mach kein Licht an und ruf von draußen die 112. Sonst prüf kurz, ob nur deine Wohnung kalt ist oder das ganze Haus. Das hilft dem Notdienst. Dann meldest du den Ausfall sofort der Verwaltung, am besten mit Foto vom Display der Anlage oder vom Thermostat. Bei Frost denk an Leitungen in leerstehenden Wohnungen und im Keller, denn ein geplatztes Rohr macht aus einem kalten Abend einen Wasserschaden.
Gehört die Heizung der Gemeinschaft oder dir?
Eine Zentralheizung, die mehrere Wohnungen versorgt, ist eine Anlage, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient. Sie kann deshalb nicht Sondereigentum sein und gehört zum Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Ihre Erhaltung ist Sache der Gemeinschaft (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Anders kann es bei einer Etagentherme aussehen, die nur deine Wohnung heizt, oder bei den Heizkörpern in deinen Räumen. Sie können Sondereigentum sein, dann kümmerst du dich selbst. Was in eurem Haus gilt, steht in der Teilungserklärung.
Darf die Verwaltung den Notdienst ohne Beschluss rufen?
Ja. Die Verwaltung darf und muss Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Eine ausgefallene Heizung im Winter gehört dazu, auf die nächste Versammlung muss niemand warten. Ist die Verwaltung nicht erreichbar und droht dem Haus ein Schaden, etwa durch Frost, darfst du als Eigentümer selbst das Nötigste veranlassen (§ 18 Abs. 3 WEG). Gemeint ist die Notmaßnahme, also den Notdienst rufen. Eine große Reparatur oder gar eine neue Anlage beauftragst du nicht auf eigene Faust.
Wer zahlt die Reparatur?
Geht es um die gemeinsame Heizung, zahlen alle Eigentümer, und zwar nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, wenn eure Gemeinschaft nichts anderes vereinbart oder beschlossen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Wie das genau verteilt wird, erklärt das Lexikon unter Kostenverteilungsschlüssel. Die Etagentherme in deinem Sondereigentum zahlst du allein. Mehr zur Frage, wer welchen Schaden trägt, steht im Ratgeber Schaden im Haus, wer zahlt.
Welche Rechte hat dein Mieter, wenn die Heizung ausfällt?
Dein Mieter muss den Ausfall unverzüglich melden (§ 536c Abs. 1 BGB). Du als Vermieter musst die Wohnung in einem Zustand erhalten, in dem man darin wohnen kann (§ 535 Abs. 1 BGB), und zwar auch dann, wenn die Reparatur Sache der Gemeinschaft ist. Solange die Wohnung nicht richtig warm wird, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Wie stark, hängt von Jahreszeit, Dauer und Ausmaß ab. Für dich heißt das: Je schneller die Verwaltung handelt, desto kleiner dein Ausfall. Mehr zum Vermieten in der Gemeinschaft steht im Ratgeber Eigentumswohnung vermieten.
Mit Saleo
Bei Saleo meldest du den Ausfall in der App, mit Foto und in wenigen Sekunden, und dein Mieter kann das genauso. Wir beauftragen den Heizungsnotdienst, und am Schaden steht für alle sichtbar, was gerade passiert: gemeldet, Handwerker beauftragt, Termin, erledigt. Niemand muss hinterhertelefonieren, und du kannst deinem Mieter jederzeit sagen, wie weit es ist.
Diese Seite erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.