Hausverwaltung vor Ort

Hausverwaltung in Bad Soden am Taunus

Bad Soden liegt im Main-Taunus-Kreis zwischen Wiesbaden und Frankfurt, mit Kurpark, Quellen und der S-Bahn nach Frankfurt. Kaum eine Stadt in der Region hat so viele Eigentumswohnungen auf so wenig Fläche: In den Siebzigerjahren entstanden hier große Wohnanlagen, manche mit mehreren Dutzend Wohnungen, Tiefgarage und Schwimmbad. Dazu kommen kleinere Häuser in der Altstadt, in Neuenhain und in Altenhain. Wir verwalten beides.

Worauf kommt es bei großen Wohnanlagen aus den Siebzigern an?

Auf einen Plan. Viele dieser Anlagen sind jetzt rund fünfzig Jahre alt, und Dach, Fassade, Fenster, Aufzug, Heizung und Tiefgarage kommen nacheinander an die Reihe. Wer das nicht vorausplant, landet bei einer Sonderumlage nach der anderen. Wir erstellen deshalb eine Übersicht, welche Bauteile wann fällig werden, rechnen aus, ob die Rücklage dafür reicht, und holen rechtzeitig Angebote ein. In der App sieht jeder Eigentümer, was geplant ist und was es kosten wird.

Was übernimmt Saleo für eine Gemeinschaft in Bad Soden?

Planung, Zahlen und Alltag. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Hausgeld, Versammlung mit Protokoll und Beschluss-Sammlung, dazu Hausmeister, Reinigung, Aufzugswartung und Versicherungen. Der Verwaltungsbeirat bekommt in der App Einblick in Belege und Angebote, ohne dass wir Ordner verschicken. Zertifiziert nach § 26a WEG sind wir, die Erlaubnis nach § 34c GewO haben wir auch.

Was kostet die Verwaltung einer großen Anlage in Bad Soden?

Nehmen wir 30 Wohnungen und 20 Tiefgaragenplätze. Die Wohnungen kosten 30 mal 29,90 Euro, also 897 Euro im Monat, die Stellplätze je 5,90 Euro, zusammen 118 Euro. Für die ganze Anlage sind das 1.015 Euro im Monat. Zum Gründungspreis für die ersten zwölf Gemeinschaften sind es 747 Euro plus 98 Euro, zusammen 845 Euro. Die Übernahme kostet einmalig 19 Euro je Wohnung, hier 570 Euro, zum Gründungspreis 285 Euro. Umsatzsteuer inklusive, alle Preise in der Preisübersicht.

Gilt in Bad Soden die Mietpreisbremse?

Ja, Stand 29. Oktober 2026. Die Kurstadt ist eine der 49 Kommunen, für die Hessen einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat. Beim Mieterwechsel ist deshalb bei zehn Prozent über der Vergleichsmiete Schluss (§ 556d BGB), laufende Mieten wachsen in drei Jahren um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Für Käufer umgewandelter Wohnungen gilt außerdem eine längere Sperre für Eigenbedarfskündigungen (§ 577a BGB), nach der geltenden Verordnung bis zu acht Jahre, je nachdem, wann die Wohnung verkauft wurde.

Diese Regeln stehen in einer Verordnung, die am 25. November 2026 endet. Die geplante Nachfolgerin, über die das Land voraussichtlich Mitte November 2026 entscheidet, nennt Bad Soden erneut und verkürzt die Sperre auf sechs Jahre. Vermietet ihr in einer der großen Anlagen, prüfen wir das mit unserer Mietverwaltung für euch. Das Amtsgericht Frankfurt hat die Verlängerung von 2025 im Juni 2026 in einem Einzelfall für unwirksam gehalten. Das Urteil ist nicht rechtskräftig, das Land sieht darin eine Einzelentscheidung.

Welches Gericht ist für Bad Soden zuständig?

Nicht Frankfurt und nicht Hofheim, sondern das Amtsgericht Königstein im Taunus. Es ist für Bad Soden mit Neuenhain und Altenhain zuständig, außerdem unter anderem für Kelkheim, Schwalbach, Eppstein und Kronberg. In großen Anlagen kommen Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse (§ 43 WEG) häufiger vor, die Frist ist aber auch hier kurz: ein Monat ab der Versammlung (§ 45 WEG).

Wie hoch ist die Grundsteuer in Bad Soden?

Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt 2026 bei 997 Prozent. Auch in großen Anlagen zahlt jeder Eigentümer die Grundsteuer für seine Wohnung selbst, das Hausgeld enthält sie nicht.

Wo finden die Versammlungen statt?

Bei großen Anlagen in einem Raum in Bad Soden, in den alle passen, bei kleinen Häusern auch ganz unkompliziert. Per Video ist jeder dabei, rein digital, sobald die Gemeinschaft es beschließt. Die jährliche Begehung machen wir gern zusammen mit dem Beirat, mit Blick in Tiefgarage und Technikräume.

Mit Saleo

Bei einer großen Anlage zählt eine saubere Übergabe. Wir prüfen beim Wechsel Rücklage, offene Aufträge, Wartungsverträge und laufende Gewährleistungen und richten danach die App für alle Eigentümer ein. Was die Gemeinschaft dafür beschließen muss, steht in unserem Ratgeber.

Saleo verwaltet auch in Wiesbaden, Mainz, Frankfurt, Taunusstein, Eltville, Hochheim, Rüsselsheim, Idstein, Hofheim, Darmstadt, Offenbach, Bad Homburg, Oberursel und Ingelheim.

Diese Seite erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.