Ratgeber
Jahresabrechnung prüfen. Wann die Nachzahlung fällig ist und worauf du achtest
Einmal im Jahr kommt die Abrechnung, und unten steht eine Zahl mit Minus davor. Bevor du überweist oder dich ärgerst, lohnt ein genauer Blick. Hier steht, wann du zahlen musst, wie du die Abrechnung in einer halben Stunde prüfst und was du tun kannst, wenn etwas nicht stimmt.
Wann muss ich die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung zahlen?
Nicht schon, wenn die Abrechnung im Briefkasten liegt. Eine Nachzahlung wird erst fällig, wenn die Eigentümer über sie beschlossen haben (§ 28 Abs. 2 WEG), meist auf der Eigentümerversammlung. Den Termin legt der Beschluss fest (§ 28 Abs. 3 WEG). Nennt der Beschluss keinen Termin, gilt die allgemeine Regel: Die Gemeinschaft kann das Geld sofort verlangen (§ 271 Abs. 1 BGB), in der Praxis fordert die Verwaltung es mit einer Frist an. In Verzug kommst du in diesem Fall erst durch eine Mahnung (§ 286 Abs. 1 BGB). Steht ein Datum im Beschluss und verpasst du es, bist du ohne Mahnung im Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Worüber wird eigentlich abgestimmt?
Über das Geld, nicht über jede Zeile. Beschlossen wird, welche Nachzahlungen eingefordert und welche Vorschüsse angepasst werden (§ 28 Abs. 2 WEG). Diesen Betrag nennt man auch Abrechnungsspitze. Die Jahresabrechnung ist die Grundlage dafür und stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben den Vorschüssen gegenüber. Dazu kommt jedes Jahr der Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklage, den jeder Eigentümer bekommt (§ 28 Abs. 4 WEG).
Wie prüfe ich meine Jahresabrechnung?
Diese Punkte decken die meisten Fehler auf:
- Deine Vorschüsse. Stimmt die Summe, die als gezahlt eingetragen ist, mit deinen Kontoauszügen überein?
- Der Verteilerschlüssel. Wird jede Kostenart so verteilt, wie es eure Teilungserklärung oder ein Beschluss vorsieht? Ohne Regelung gilt der Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG). Mehr dazu unter Kostenverteilungsschlüssel.
- Die Heizkosten. Sie werden zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt, der Rest nach einem festen Maßstab, meist der Wohnfläche (§§ 7, 8 HeizkostenV). Stimmt der Zählerstand deiner Wohnung?
- Große Sprünge. Vergleich die Kostenarten mit dem Vorjahr. Hat sich etwas stark verändert, frag nach dem Grund.
- Die Rücklage. Wurde so viel zugeführt, wie der Wirtschaftsplan vorsah, und deckt sich der Stand mit dem Vermögensbericht?
- Kosten, die nur einzelne betreffen. Hat eure Gemeinschaft für bestimmte Kosten eine eigene Verteilung beschlossen, etwa für eine Reparatur an einem einzelnen Balkon, dürfen sie nicht bei allen landen.
- Der Ausweis nach § 35a EStG. Wohnst du selbst in der Wohnung, brauchst du deinen Anteil an haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerkosten für die Steuer.
Darf ich die Belege sehen?
Ja. Jeder Eigentümer darf die Verwaltungsunterlagen einsehen, also auch Rechnungen, Verträge und Kontoauszüge der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 4 WEG). Frag am besten vor der Versammlung nach, dann lässt sich vieles klären, bevor abgestimmt wird.
Was prüft der Verwaltungsbeirat?
Bevor die Eigentümer beschließen, soll der Beirat Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen (§ 29 Abs. 2 WEG). Bewährt hat sich, Rechnungen stichprobenweise gegen Aufträge und Beschlüsse zu halten, Verteilerschlüssel und Rücklagenstand zu kontrollieren und auffällige Beträge zu hinterfragen. Arbeitet der Beirat unentgeltlich, haftet er nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG). Mehr dazu im Ratgeber Verwaltungsbeirat.
Die Abrechnung ist falsch. Was kann ich tun?
Sprich Fehler vor oder spätestens in der Versammlung an, oft wird dann ein korrigierter Beschluss gefasst. Wurde trotzdem ein falscher Beschluss gefasst, kannst du ihn vor Gericht anfechten. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 Abs. 2 WEG) und muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Wichtig: Bis ein Gericht den Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, gilt er (§ 23 Abs. 4 WEG). Die Nachzahlung ist also trotz Klage zu zahlen. Mehr zur Anfechtung steht im Ratgeber Eigentümerversammlung und Beschlüsse.
Ich vermiete. Was gebe ich an meinen Mieter weiter?
Den Teil, der aus umlagefähigen Betriebskosten besteht, wenn dein Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Verwaltungskosten und die Rücklage bleiben bei dir. Die Nebenkostenabrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei deinem Mieter sein (§ 556 Abs. 3 BGB), sonst kannst du keine Nachzahlung mehr verlangen, außer du hast die Verspätung nicht zu vertreten. Deshalb hilft dir eine Verwaltung, die früh im Jahr abrechnet. Alles Weitere steht im Ratgeber Eigentumswohnung vermieten.
Was passiert, wenn ich die Nachzahlung nicht zahle?
Dasselbe wie bei offenem Hausgeld: Erinnerung, Mahnung, Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB) und am Ende ein gerichtliches Verfahren. Wie das abläuft, erklärt der Ratgeber Eigentümer zahlt kein Hausgeld.
Mit Saleo
Bei Saleo findest du deine Einzelabrechnung, deine Zahlungen und den Vermögensbericht jederzeit in der App, die Belege gleich dazu. Der Beirat prüft die Rechnungen direkt dort und setzt seine Prüfvermerke, ohne Ordner und ohne Termin im Büro. Nach dem Beschluss legt die App die Nachzahlung mit dem beschlossenen Datum an und verrechnet Guthaben mit offenen Beträgen. Fragen zu einer Position stellst du in der App, die Antwort steht dann für dich nachlesbar am selben Ort. Wir verwalten Gemeinschaften in Wiesbaden, Mainz, Frankfurt und im Umland.
Diese Seite erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.