Ratgeber

Umbau ohne Genehmigung in der Eigentümergemeinschaft. Was jetzt?

Der Nachbar hat seinen Balkon verglast, eine Markise an die Fassade geschraubt oder ein neues Fenster eingesetzt, und gefragt wurde niemand. Oder du hast selbst umgebaut und erfährst erst jetzt, dass dafür ein Beschluss nötig gewesen wäre. Beides lässt sich klären, wenn man weiß, wer was entscheidet.

Welcher Umbau braucht einen Beschluss?

Jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum, die über die bloße Erhaltung hinausgeht (§ 20 Abs. 1 WEG). Typische Beispiele sind Balkonverglasung, Markise, Außenjalousien, neue Fenster in anderer Optik, ein Klimagerät an der Fassade, Durchbrüche in tragenden Wänden oder der Ausbau des Dachbodens. Was nur deine Wohnung innen betrifft, etwa neue Böden oder eine nicht tragende Wand, braucht keine Gestattung, solange kein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus Nachteile hat (§ 13 Abs. 2 WEG). Was in eurem Haus Gemeinschaftseigentum und was Sondereigentum ist, steht in der Teilungserklärung.

Ein Nachbar hat ohne Beschluss umgebaut. Was kann ich tun?

Mach Fotos mit Datum und gib der Verwaltung Bescheid. Greif nicht selbst ein und bau nichts ab. Der Anspruch, dass ein Umbau ohne Beschluss wieder beseitigt wird, folgt aus § 1004 BGB, geltend gemacht wird er aber von der Gemeinschaft, nicht von dir allein (§ 9a Abs. 2 WEG). Anders kann es sein, wenn der Umbau deine eigene Wohnung beeinträchtigt, etwa weil dir ein Anbau das Licht nimmt. Dann kann dir ein eigener Anspruch gegen den Nachbarn zustehen (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Bleibt die Verwaltung untätig, kannst du verlangen, dass sich die Gemeinschaft mit der Sache befasst, denn jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG).

Was macht die Verwaltung?

Sie hält den Zustand fest und schreibt den Eigentümer an: Für die Veränderung fehlt ein Beschluss, er soll innerhalb einer Frist die nachträgliche Gestattung beantragen oder zurückbauen. Dabei vertritt sie die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG). Ob am Ende Rückbau verlangt und notfalls geklagt wird oder ob die Eigentümer den Umbau doch erlauben, entscheiden die Eigentümer, in der Regel auf der nächsten Eigentümerversammlung. Steht die Standsicherheit in Frage, etwa nach einem Wanddurchbruch, darf die Verwaltung ohne Beschluss sofort einen Statiker beauftragen, soweit das nötig ist, um einen Nachteil für das Haus abzuwenden (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).

Was kann der Verwaltungsbeirat tun?

Der Beirat unterstützt und überwacht die Verwaltung (§ 29 Abs. 2 WEG). Anordnungen gegenüber dem Eigentümer trifft er nicht. Sieht er einen Umbau ohne Beschluss, meldet er ihn mit Fotos der Verwaltung und regt an, das Thema auf die nächste Tagesordnung zu setzen. Mehr zu seinen Aufgaben steht im Ratgeber Verwaltungsbeirat.

Ich habe selbst ohne Erlaubnis umgebaut. Was jetzt?

Sprich es offen bei der Verwaltung an und beantrage die nachträgliche Gestattung. Die Eigentümer können einen Umbau auch im Nachhinein per Beschluss erlauben (§ 20 Abs. 1 WEG). Für fünf Zwecke hast du sogar einen Anspruch darauf, dass eine angemessene Maßnahme gestattet wird: Barrierefreiheit, das Laden eines Elektroautos, Einbruchsschutz, schnelles Internet und Steckersolargeräte, also ein Balkonkraftwerk (§ 20 Abs. 2 WEG). Wie die Maßnahme ausgeführt wird, entscheidet die Gemeinschaft mit. Die Kosten trägst in der Regel du (§ 21 Abs. 1 WEG). Ohne Gestattung riskierst du, auf eigene Kosten zurückbauen zu müssen (§ 1004 BGB). Was für ältere Balkonkraftwerke gilt, erklärt der Ratgeber Bauliche Veränderungen.

Wie läuft eine nachträgliche Gestattung ab?

1. Du beschreibst der Verwaltung den Umbau, am besten mit Fotos, Maßen und Rechnung des Handwerkers.
2. Die Verwaltung setzt deinen Antrag mit einem Beschlussvorschlag auf die Tagesordnung.
3. Die Eigentümer stimmen ab. Nach dem Gesetz genügt für eine Gestattung die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), eure Gemeinschaftsordnung kann aber etwas anderes regeln. Eine Veränderung, die die Anlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligt, darf auch mit Mehrheit nicht gestattet werden (§ 20 Abs. 4 WEG).
4. Der Beschluss kommt in die Beschluss-Sammlung. Wird er nicht innerhalb eines Monats angefochten, ist er in aller Regel bestandskräftig (§ 45 WEG).

Wie Einladung, Stimmrecht und Anfechtung im Einzelnen funktionieren, steht im Ratgeber Eigentümerversammlung und Beschlüsse.

Ich bin Mieter. Darf ich umbauen?

Frag vorher deinen Vermieter, am besten schriftlich. Betrifft der Umbau Teile des Hauses, die allen Eigentümern gehören, braucht es zusätzlich einen Beschluss der Gemeinschaft (§ 20 Abs. 1 WEG), den dein Vermieter bei der Verwaltung beantragt. Für Barrierefreiheit, Laden eines Elektroautos, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte hast du gegenüber deinem Vermieter grundsätzlich einen Anspruch auf Erlaubnis, außer der Umbau ist ihm nicht zuzumuten (§ 554 Abs. 1 BGB).

Mit Saleo

Bei Saleo meldest du einen Umbau, der dir auffällt, mit Foto in der App, und die Verwaltung sieht ihn sofort mit Ort und Datum. Einen Antrag auf Gestattung setzen wir mit fertigem Beschlussvorschlag auf die Tagesordnung, abgestimmt wird in der Versammlung oder in der App. Jeder Eigentümer sieht den Stand, niemand muss nachfragen. Wir verwalten Gemeinschaften in Wiesbaden, Mainz, Frankfurt und im Umland.

Diese Seite erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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